بازار مسکن، تعبیری از تولید به رکود

خرید مادربرد ایسوس
تلفن سازمانی نکسفون
اتوماسیون اداری فراگستر
خرید مادربرد ایسوس
تلفن سازمانی نکسفون
اتوماسیون اداری فراگستر

روابط عمومی بانک مرکزی، تسهیلات پرداختی در بخش‌های اقتصادی طی 10 ماهه‌ی ابتدای سال 1399 را منتشر نمود. سهم تسهیلات پرداختی در قالب سرمایه در گردش در کلیه‌ی بخش‌های اقتصادی طی 10 ماهه‌ی سال جاري مبلغ 8374.0 هزار میلیارد ریال معادل 60 درصد کل تسهیلات پرداختی است که در مقایسه با دوره‌ی مشابه سال قبل مبلغ 4461.5 هزار میلیارد ریال معادل 114 درصد افزايش داشته است. بدیهی است که تأمین سرمایه در گردش واحدهای تولیدی و خدماتی از اقدامات مهمی است که در شرایط شیوع ویروس کرونا و تشدید تحریم‌ها صورت گرفته است. اما آن‌چه که زندگی مردم را تحت‌الشعاع قرار داده است، گرانی و افزایش روزافزون قیمت مسکن است که نه‌تنها خرید آن، بلکه اجاره‌ی یک واحد مسکونی مناسب را به رؤیایی برای خانوارهای با درامد متوسط یا پایین تبدیل کرده است. اختصاص رقم 230.382 میلیارد ریال به خرید مسکن که تنها 1.7درصد سهم کل تسهیلات پرداختی بانک‌ها را شامل شده است، حاکی از جای خالی راهبردهای کارامد و نگاه عمیق مسئولین به تأمین مسکن و یا حتی سرپناه مردم می‌باشد.
می‌دانیم که مسکن، یکی از مهم‌ترین مشکلات معیشتی هر فرد و خانواده‌ای است؛ به‌طوری‌که بر اساس اعلام مرکز آمار ایران متوسط هزینه‌ی مسکن خانوار شهری در سال 1398، معادل 48.39 درصد اعلام شده است. درواقع حدود نیمی از درامدهای خانوارهای شهری صرف تأمین هزینه‌های مسکن می‌شود.
به‌این‌ترتیب، اقدام بانک مرکزی در کفه‌ی ترازوی درامد و هزینه‌ی خانوارها برای تأمین مسکن و سرپناه قرار نمی‌گیرد.
بااین‌حال، مسکن بازار سرمایه‌ای است که نیازمند اتخاذ استراتژی و راهبردهای کارآمد است. توجه به این بازار به‌عنوان یکی از مطمئن‌ترین بازارهای سرمایه‌ای می‌تواند از بار نگرانی خانوارها و سرمایه‌گذاران بکاهد. ورود مسکن به بازار بورس اگرچه یکی از راهبردهایی است که در دستور کار مسئولین قرار گرفته، اما هم‌چنان در ابتدای راه است و نتوانسته در انطباق منطقی با بازار سرمایه از یک‌طرف و بازار مصرف از طرف دیگر خودنمایی کند. ضمن آن‌که تحلیل‌ها شرایط مناسب بورس و ورود سهام‌داران خُرد به بورس را نشان نمی‌دهند.

 

  • نگاهی به بازار سرمایه‌ی مسکن در سال 99

در تیرماه امسال فرهاد دژپسند وزیر امور اقتصادی و دارایی خبر از راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات داد و گفت: «بسیاری از سازمان‌ها، هم‌چون بنیاد مستضعفان، بنیاد شهید، ستاد فرمان امام، تأمین اجتماعی و دانشگاه آزاد، اعلام آمادگی کرده‌اند تا املاک خود را در این بورس قرار دهند». از طرف دیگر مدیرعامل بورس تهران هم از امکان وثیقه‌گذاری سهام عدالت برای دریافت وام‌های خرید در بورس املاک و امکان اجرای فرایند اجاره به شرط تملیک در پروژه‌های انبوه‌سازی خبر داد.
طرح پیش‌فروش متری مسکن هم در بورس، از سوی وزیر راه و شهرسازی اعلام شد و قرار شد صندوق سرمایه‌ای زمین و مسکن شکل گیرد. بنا به استدلال وزیر مسکن و شهرسازی، «مردمی که نیازمند خانه نیستند، اما علاقه‌مند هستند در صنعت زمین و مسکن سرمایه‌گذاری کنند، می‌توانند منابع خود را به سهم و سهام تبدیل کنند.»
موضوع ورود مسکن و مستغلات به بورس در شورای عالی بورس بررسی و اعلام شد که در بورس املاک و مستغلات، اوراق مختلفی مانند «صندوق‌های زمین و ساختمان» و «طرح‌های فروش متری» طراحی خواهد شد.
روند بازار سرمایه مسکن نیز به نقل از حسین سلاح‌ورزی، نماینده‌ی اتاق بازرگانی در شورای عالی این‌گونه مطرح شد که: «براساس برخی از گزارش‌ها، املاک مسکونی و تجاری در ایران بیش از 80 درصد خالص ثروت را تشکیل می‌دهد. بنابراین با توجه به تنوع کارکرد‌ها در این بخش، بورس تخصصی گزینه مناسبی است. فروش متری مسکن هم ابزاری برای تأمین مالی طرح‌ها است، و قرار است تعداد زیادی سازنده، طرح‌های متعدد انبوه‌سازی را تعریف کنند و سپس از طریق فروش متری، شفاف تأمین مالی شوند.»
به‌این‌ترتیب در سال 99، ورود مسکن به بازار بورس بر اساس راهبرد مشخصی شکل گرفت و آیین‌نامه اجرایی آن نیز تدوین گشت. بر اساس آیین‌نامه اجرایی، همه سازمان‌های وابسته به وزارت راه و شهرسازی و نهاد‌های قانونی می‌توانند زمین‌های خود را در بورس مسکن و مستغلات عرضه کرده و واحد‌های سرمایه‌گذاری دریافت کنند.
بااین‌حال، شیوه‌ی ارزش‌گذاری املاک در بورس، هم‌چنان کلاف پیچیده‌ای باقی ماند و جزییات فروش مسکن در بورس مشخص نشد.
ایده‌ی واگذاری املاک و مستغلات در بورس، نخست با هدف شفاف شدن معاملات مسکن و سپس حمایت از افرادی که توان مالی خرید یک واحد مسکونی را ندارند، تشکیل شد. ولی به‌زعم کارشناسان، راه‌اندازی بورس‌های مسکن مشکلاتی دارند؛ اولاً به‌طور سراسری در دنیا تجربه جدی ندارد و بیشتر بورس‌های محلی این کار را انجام می‌دهند. مسکن خاصیت اصلی کالاهای بورسی را که مهم‌ترین آن همگن بودن است، ندارد. برای مثال وقتی دو نفر سهم یک شرکت را می‌خرند، همه‌ی شرایط‌شان مانند کسب سود و… مشابه یکدیگر است، اما در مورد مسکن این‌طور نیست. حتی قیمت واحدهای مسکونی در یک مجتمع مسکونی هم با هم تفاوت دارد. به این ترتیب می‌توان گفت راه‌اندازی بورس مسکن پیچیدگی‌های فنی دارد. هرچند عزم جدی برای راه‌اندازی بورس مسکن وجود دارد، ولی در فروش واحدهای وابسته به نهادهای دولتی و حاکمیتی می‌بایست در شفافیت‌های لازم سرعت داده شود.

  • مسکن، رؤیایی که پیر و جوان نمی‌شناسد

خانه‌دار شدن، یک رؤیاست. رؤیایی که برای برخی محقق شده است. اما جمعیت کثیری از جامعه هم‌چنان در تب خانه‌دار شدن می‌سوزند. بخشی از این جمعیت حتی در تب خانه‌های اجاره‌ای درخور می‌سوزند. شیوع پاندمی کرونا، وضعیت را بیش از پیش سخت کرد. به‌طوری‌که «خانه اولی‌ها» هم‌چنان بی‌خانه‌اند و تعویض خانه هم برای خانه‌داران به‌ندرت اتفاق می‌افتد. سایه‌ی تحریم و کرونا بر مسکن سنگینی کرده است، اما نامدیریتی‌ها و خودتحریمی‌ها، سایه‌ای سنگین‌تر بر مسکن گسترده است. برای این افزایش تب تند قیمتی باید واکسنی کارامد با تدابیر واقع‌گرایانه و دور از حرف‌ها و مدل‌های پیچیده‌ی رانت‌ساز تزریق کرد. مُسکن‌ها دیگر بر درد مسکن اثری ندارند. برخی کارشناسان مسکن معتقدند که از مرداد سال 99 شاهد کاهش شدید معاملات ملکی در بازار مسکن بودیم و حجم خرید و فروش در صنف مشاوران املاک با افت شدیدی مواجه بوده است. رکودی که در سال 92 نیز تجربه شد. بنگاه‌داران می‌گویند متقاضیان واقعی قدرت خرید خود را از دست داده‌اند و سرمایه‌گذاران وارد این بخش شده‌اند. بنابراین، بسیاری از خانه اولی‌ها که از طریق تسهیلات قصد خرید مسکن را داشتند از قیمت‌ها جا ماندند.
ورود مسکن به چرخه‌ی بورس هم در بازاری وسیع و پراهمیت، از همان تصمیماتی است که ممکن است منافع برخی را در پس تغییر شرایط در خطر قرار دهد. داشتن خانه و سرپناه، نیاز اساسی هر فرد در جامعه است که باید نسبت به آن حساسیت ویژه‌ای نشان داد و افکار عمومی را از نگرانی تأمین آن رها ساخت. کارشناسان مسکن مدعی‌اند که در شرایط فعلی که بازار مسکن به رکود نشسته است، حتی در ماه‌های پایانی سال هم که خانه‌دارها مایل به جابجایی و «نو کردن» خانه‌های قدیمی خود هستند و به‌قولی در این «بازار شب عید» هم رکود هم‌چنان جاری است و نگرانی‌ها بیش از پیش است. نه‌تنها مصرف‌کنندگان که سرمایه‌گذاران هم برای ورود به بازار مسکن تعلل می‌کنند. چرا که سرانجام قیمت‌گذاری‌های مسکن نامعلوم است. به نظر این بنگاه‌داران، ورود مسکن به بورس تقریباً غیرعملی است و بازار را دچار «تنش‌های قیمتی» می‌نماید و چه‌بسا رشد قیمت مسکن باز هم صعودی شود. تجربه‌ی مسکن مهر، نشان داد که دولت نتوانست موفق عمل کند و با ورود واسطه‌ها، مسکن‌های مهر روی بی‌مهری به طبقات نیازمند جامعه نشان دادند. کمااین‌که، طرح مسکن مهر، عملاً واحد‌های خالی از سکنه را جامه‌ی عمل پوشاند و صرف‌نظر از کیفیت در ساخت، قیمت روزافزونی را به‌خود دید و از نظارت و کنترل دولت خارج شد. این دسته از کارشناسان مسکن معتقدند که ورود مصالح ساختمانی به بورس هم موفقیتی به‌دنبال نداشته و بر رشد فزاینده‌ی قیمت مسکن اثرگذار بوده است. به‌زعم بنگاه‌داران، عمده‌ی املاک مورد معامله در بازار مسکن (تقریباً 95% ) متعلق به بخش‌خصوصی، انبوه‌سازان و سازندگان مسکن بوده و ورود بخش‌خصوصی به بورس با مشکلاتی روبروست. چرا که سازندگان در ردیف‌های متفاوتی قرار می‌گیرند و کیفیت ساخت‌وساز و مصالح مصرفی نیز متفاوت‌اند. ضمن آن‌که نوسانات دیگر بازارهای سرمایه از جمله طلا و ارز نیز در قیمت مسکن مؤثرند.
بنابراین، هرگونه مدلی برای تعادل در بازار مسکن نیازمند بررسی تجارب گذشته، ویژگی‌های جامعه و حتی بررسی الگوی کشورهای موفق است.

آخرین مقالات منتشر شده

تکرار یک استعفا

ساختمان شیشه‌ای در هفته گذشته، روزهای پرتلاطمی را پشت سر گذاشت. حسن قالیباف اصل رییس سازمان بورس و اوراق بهادار ایران، پس از نه ماه ریاست، از سمت خود استعفا

ادامه مقاله »

بررسی بورس در دی ماه

بازار بورس در دی‌ماه تغییرات زیادی را داشته است. شاخص کل بورس در 30 آذر به 1.439.124 رسید و در آخر دی‌ماه به مقدار 1.150.718 کاهش یافت. این کاهش حدود

ادامه مقاله »

ورود / عضویت